Среди разнообразия банковских кредитных продуктов, направленных на предоставление возможности приобретения недвижимого имущества, в кредитном портфеле банков выделяется ипотека на покупку земельного участка. Ипотека на земельный участок рассматривается как вариант ипотечного займа. В качестве залогового обеспечения банковских рисков заемщик передает кредитору земельную собственность. Проблемы, сопровождающие ипотеку земельных участков Ипотека на земельный участок – не слишком популярный кредитный продукт. Сложности оформления кредита связаны в первую очередь с проблемами ликвидности земельной собственности, а также отсутствием четких критериев её оценки. В отличие от квартиры, которая при соответствующих условиях продолжительное время сохраняет свою ликвидность, земля не может обеспечить банку гарантию сохранения ценности. Поэтому банки стараются принимать в ипотеку земельные участки в городской черте или в непосредственном отдалении от крупных населенных пунктов. Нередко банки дают ипотечный кредит под залог земельного участка, находящегося только в Москве, Московской области или Санкт-Петербурге. Проблема оценки земли связана с отсутствием типового шаблона для её проведения. Поэтому при оценке участка возникает риск завышения стоимости объекта. Кроме того, велик риск появления неблагоприятных факторов, которые способны снизить стоимость земли. В качестве таких факторов риска можно рассматривать строительство автодорог, промышленных объектов, создание свалок, причем их появлению банк противостоять не в силах. В силу данных обстоятельств выдача ипотеки на земельный участок предполагает для банка большие риски и влечет увеличение числа отказов в выдаче кредита. Особенности ипотеки земельных участков Ипотека земельного участка предполагает наличие определенных особенностей, связанных со спецификой залогового обеспечения. Банки в большинстве случаев готовы принимать в качестве залога только ту земельную собственность, ликвидность которой становится очевидной. Чаще всего обеспечением кредита становится земля под строительство, при этом наличие построек может как увеличивать ценность залога, так и не оказывать никакого влияния. Ипотека земли сельскохозяйственного назначения возможна, но получить её еще сложнее. Земля, которая передается банку, обязательно должна находиться на кадастровом учете и иметь соответствующий номер, адрес, границы. Только это позволяет идентифицировать участок при определении его ценности. Обращает на себя внимание и жесткость условий кредитования. Ввиду наличия повышенных кредитных рисков, банки стараются обезопасить себя, требуя от заемщика погашения до 40-50% первоначального взноса. Коэффициент ставки кредитования также будет увеличен. Более выгодной окажется ипотека земли с использованием дополнительного залога, например, квартиры. Только инвестиционно привлекательные участки способны обеспечить заемщика более-менее лояльными условия финансирования. Земельные участки, которые не могут использоваться в качестве залога В законодательстве РФ определяется и перечень объектов, в отношении которых запрещено составление договора ипотеки земельного участков: В ипотеку запрещается передавать землю – собственность государства или органов муниципалитета, участки сельхозназначения, являющиеся частью собственности сельхозорганизаций, крестьянских или личных хозяйств. В каждом субъекте РФ местными органами власти устанавливаются определенные лимиты площади участков, которые могут быть приняты в качестве обеспечения по кредиту. Если размер участка меньше установленного лимита, то его нельзя оформлять в ипотеку. Решить проблему оформления ипотеки земельного участка банки готовы на самых разных условиях, отличающихся степенью привлекательности и жесткости. Наиболее лояльными к заемщику могут считаться программы следующих банков:
