Итоги года: ипотека развивается, несмотря на спад в экономике

На фоне нестабильности российской экономики и некоторого спада в конкурирующих секторах сегмента потребительского кредитования, рынок ипотеки демонстрирует стабильно высокие результаты, а общая сумма выданных кредитов уже перевалила за триллион рублей. Более того, до конца года рост продолжится. Правда, скептики утверждают, что рынок жилья вряд ли поддержит эту тенденцию, и это может смазать сияющие перспективы жилищного кредитования.

Опережающий рост

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в специальном сводном отчете (использовались данные Банка России, Росстата и Росреестра) подвело итоги 10 месяцев развития российского рынка ипотечного кредитования. Как говорится в сообщении пресс-службы компании, ипотека динамично развивается, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. По данным АИЖК, в октябре 2013 г. выдано 81 678 ипотечных кредитов на общую сумму 136,2 млрд руб., что в 1,2 раза превышает объемы выдачи октября 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Всего накопленным итогом с начала 2013 г. выдано 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1 042 млрд руб., что в 1,17 раза превышает уровень января — октября 2012 г. в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

Одна из причин хорошей динамики по ипотеке — это снижение ставок, говорит аналитик АИЖК Михаил Гольдберг. В III квартале 2013 г. ставка кредита снизилась до 12,4%, что на 0,5% ниже, чем в I квартале (12,9%). «Уровень ссуд, по которым вообще нет никакой просрочки, превышает 95% от общего объема ипотечных ссуд, накопленных на балансах банков. Доля просроченных платежей не превышает 1,7%. Эти показатели не дают поводов для беспокойства», — уверен он. Тем не менее, по его словам, в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться.

«Такая ситуация диктует необходимость уделять большее внимание управлению рисками как на уровне отдельных кредитных организаций, так и на рынке ипотечного кредитования в целом», — подчеркивает представитель АИЖК. Между тем, прогноз АИЖК — до конца года объем выдачи в денежном эквиваленте превысит 1300 млрд руб.

Впрочем, более 2/3 ипотечного рынка закрывают госбанки и, учитывая последние события, их доля будет расти в геометрической прогрессии. По данным рэнкинга ведущих ипотечных банков, составленного РА «Эксперт», первое место занимает Сбербанк, вслед за ним с большим отрывом следует ВТБ24. По итогам 2013 г. группа «ВТБ» ожидает, что объем ипотечных кредитов превысит 500 млрд руб. В следующем году ВТБ24 намерен увеличить этот показатель до 700 млрд руб. Третье место занимает Газпромбанк.

Интересно, что прогнозы банкиров по своему оптимизму не отличаются от информации АИЖК.

Портфель ипотеки в РФ ежегодно будет расти темпами 20—25% в год и в 2016 г. достигнет почти 5 трлн руб. против 2,7 трлн по итогам этого года, считают в ВТБ24.

Кредит против кэша

Как заявила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новострой», доля ипотечных сделок в Московской области выросла с 13% в 2009 г. до 31,6% в текущем году; по Москве — с 12% в 2009-м до 21,25% в 2013-м. «Это данные Росреестра, и они подтверждаются практикой. Так, в подмосковных новостройках доля ипотечных сделок находится на уровне 50% (в разных объектах по-разному). В то же время нельзя сказать, что год назад доля была сильно меньше. Однако в этом году вышли интересные банковские программы: «12-12-12» от Сбербанка, «Строящееся жилье» от ВТБ24 (ставка 11,5% — самая низкая по рынку)», — рассказывает И. Доброхотова. Как отмечает эксперт, в тех новостройках, которые аккредитованы в этих банках и участвуют в акции, доля ипотеки, соответственно, возрастает.

По данным исследования компании Est-a-Tet, средний размер ипотечного кредита, необходимого для покупки квартиры в Москве, составляет 3,8 млн руб., в Московской области — 2,6 млн руб.

Чаще всего с помощью ипотечных кредитов покупаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры — на них приходится более 80% проведенных в компании ипотечных сделок. Граждане покупают квартиры как для себя, так и для сдачи в аренду и последующей перепродажи. В основном ипотеку берут на жилье экономкласса: общая стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, составляет 3,1—5 млн руб. Размер первоначального взноса в большинстве случаев составляет 25—30% от стоимости квартиры.

«До 5 млн руб. — это тот бюджет покупки, ипотечные выплаты при котором может позволить себе большая часть покупателей. Они составляют от 20 до 50 тыс. руб. в месяц, — отмечают аналитики. — Поскольку большинство таких квартир расположено за МКАД, то и покупательский спрос на экономкласс и стандарткласс смещается в область и Новую Москву», — утверждают эксперты компании.

Конкуренция обостряется

По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group, начиная со II квартала 2013 г., банки вступили в борьбу за заемщика.

Планку соревнований задал лидер рынка — Сбербанк, предложивший кредиты по ставке 12% годовых. Впрочем, данные условия так и не стали базовыми ипотечными программами, а предлагаются в рамках постоянно продлеваемых акций. А это значит, что банкиры все-таки осторожно относятся к оптимистичному прогнозу развития экономики страны.

Невозможность долгосрочного прогноза и отсутствие стабильности в банковском секторе вынуждает заемщиков переводить средства в недвижимость. Этот весьма консервативный актив не приносит свервысоких доходов, но позволяет сохранить средства.

«В первом полугодии большинство заемщиков, видимо, используя полученные ранее годовые бонусы, оформляли ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 30 до 50%. Во втором полугодии этот тренд резко сменился, и около 60% заемщиков выбирают программы с первоначальным взносом 10—15%», — рассуждает Р. Строилов.

Невысокий порог

По мнению Михаила Гольдберга, аналитика АИЖК, динамичный рост ипотеки также объясняется тем, что за последние полгода банки несколько ослабили требования к заемщикам. Снизился первоначальный взнос, увеличилось число предложений кредитов с подтверждением дохода по форме банка, а не справке 2-НДФЛ. Гольдберг подчеркивает, что снижение требований к заемщикам напрямую связано с конкуренцией. Число хороших заемщиков сокращается, и банки начали расширять круг клиентов. «Такая ситуация может привести к быстрому росту просроченной задолженности в случае серьезного кризиса», — считает эксперт. Роман Строилов более оптимистичен. По его мнению, андеррайтинг на протяжении всего года был довольно лояльным. Первые отголоски возможного ужесточения от команды Эльвиры Набиуллиной, вероятно, могут проявиться только сейчас, и, вероятно, не будут носить длительного характера. «Банки уже сейчас начинают готовиться к обслуживанию клиентов, получивших новогодние бонусы», — резюмирует Р. Строилов.