Скрыть объявление
Для безопасных сделок с продавцами рекомендуем пользоваться Гарант сервисом

Квартира без кредита

Тема в разделе "Флейм", создана пользователем Данила, 8/8/14.

  1. Данила

    Данила dark-service.xyz
    VIP Внесен депозит 200$

    Сообщения:
    1.617
    Симпатии:
    374
    15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
    Итак, берём калькулятор (а ещё лучше exel), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
    Все приведенные цены действительны на 2014 год, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
    Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
    2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
    Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
    Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
    Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
    Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
    Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё .
    Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
    Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
    Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
    1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
    2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
    Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
    Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.
    В моём случае хозяин квартиры заявляет, что коммуналка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
    Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатной квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
    Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
    1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
    2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
    Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.
    Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.
    Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"
    Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.
    НО:
    1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
    2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
    Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
    Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
    Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
    И вот что мы получаем в результате.
    В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взнос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
    Год 1:
    (43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
    (35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей
    Год 2:
    687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
    или
    598,620 223,620 = 822,240
    Год 3:
    1,000,488 312,744 = 1,313,232
    или
    822,240 223,620 = 1,045,860
    Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".
    Кому лень считать, сообщаю:
    вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
    С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
    При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
    Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
    Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
    Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
    Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартирам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
    Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
    Ещё немного о росте цен и процентах
    Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
    Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
    Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
    Начало первого года:
    кидаем на депозит 375.000, сэкономленные на первом взносе.
    Год 1 закончился:
    у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
    412,500 312,744 = 725,244
    или
    412,500 223,620 = 636,120
    Год 2:
    725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
    или
    636,120 1,1 223,620 = 923,352
    Год 3:
    1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
    или
    923,352 1,1 223,620 = 1,239,307
    Год 4:
    1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
    или
    1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858
    Год 5:
    2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
    или
    1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164
    Год 6:
    Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
    Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
    Год 7:
    Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
    Вот такая незамысловатая математика.
    15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
    Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
     
  2. Motofan

    Motofan Активный пользователь

    Сообщения:
    25
    Симпатии:
    0
    Математика это хорошо, а инфляция?
     
  3. IvanOFF

    IvanOFF Очень активный ползователь

    Сообщения:
    131
    Симпатии:
    0
    Ну которые деньги копишь ложи в банк под 11 процентов) только не больше 700к на счет одного банка))
     
  4. Motofan

    Motofan Активный пользователь

    Сообщения:
    25
    Симпатии:
    0
    В 90-х у меня бабушка тоже копила. Все на книжку да на книжку. А потом когда переворот с деньгами был, она на свои накопления купили 2 раза хлеб.
    Короче дело каждого, но я бы не стал копить, да и ипотеку тоже нафиг. Если такая ситуация пошла, то лучше на съеме жить пока лучшие варианты не подвернутся
     
  5. Alliono4ka

    Alliono4ka dark-service.xyz
    VIP

    Сообщения:
    2.514
    Симпатии:
    652
    Что никогда не упадёт в цене? Правильно,недвижимость. Цены на неё только растут в любой валюте.
    Вывод: в бане держать необходимый минимум, а накопленные средства вкладывать в недвижимость,которую всегда в случае чего можно выгодно продать.
     
  6. Данила

    Данила dark-service.xyz
    VIP Внесен депозит 200$

    Сообщения:
    1.617
    Симпатии:
    374
    а вдруг война? или майдан?
    моё мнение что деньги нужно держать в обороте, хотя у нас в стране у 85% населения нет сбережений
     
  7. Alliono4ka

    Alliono4ka dark-service.xyz
    VIP

    Сообщения:
    2.514
    Симпатии:
    652
    Ну ты рассматриваешь уже ситуации,которые случаются раз на миллион :) так и метеорит может упасть на дом и ничего не поделаешь)
    Вообще цены на недвижимость падают последними,да и то есть шанс,что после всех передряг они вновь поднимутся в цене и тут же огромный плюс для большинства людей,что в этом не обязательно настолько хорошо разбираться,достаточно быть просто не глупым и внимательным. А если держать в обороте,то нужно разбираться в этой области,потому что сегодня есть допустим компания,а завтра её акции падают вдвое,чтобы потом вообще обанкротиться (вспомним ситуации 2008 годов,когда в США банкротились крупнейшии авто заводы). Конечно прибыль будет не в пример выше при такой работе,но и риски соответствующие.
     
  8. GARANT

    GARANT Очень активный ползователь
    Модератор VIP Гарант Форума

    Сообщения:
    1.925
    Симпатии:
    652
    Вообще во многих городах строительство квартир превышает их потребность,из за чего падает цена новостройки,а в последствии и цена вторичного жилья,по этому цена квартиры как правило не падает сильно,но и не растет. По поводу высказывания, что у людей нет сбережений-люди у кого есть деньги покупают долевку от застройщика, на руках или в банке держать средства не та страна и не то время.
    В банк положили деньги под 11 процентов как советуют в какой нить Западный или мастер банк ради большой выгоды, а он взял и разорился и попробуй потом верни свои средства и сколько нервов потратишь.
    Так же инфляция. что Вы положили 300 тысяч и сняли все 330(под 10 процентов)?!
    Если уж рассматривать вариант снимать жилье и кому то платить-лучше взять долевое, но опять же у организации проверенной,а не там,где дешевле и завтра фирма разорится. Взять хорошую двушку в новостройке 56-65 метров выйдет на этапе основания по 25-35тыс за метр. итого за 1,5млн можно взять и 2 года поснимать квартиру. Так же сейчас многие застройщики дают рассрочку без банков на год-три без процентов,а потом под 8-15 процентов, что опять же не дороже,чем в банке.
    Итого если все поискать нормально-через 2 года будет своя квартира, 3 года платежей без переплаты. если считать, что снимаем за 15 тыс и 35 отдаем застройщику и 375 тыс сразу, то остается всего 1,2 млн.
    35тыс*12=420 в год, а за 3 года=1,260. Итого за 3 года при таких раскладах выплачиваем, вопрос в том,откуда взять эти 375 для старта и много ли людей зарабатывает больше 50 тысяч в месяц, чтоб оплатить 15 за снимать, 35 застройка,а еще нужно что то кушать,одевать и т.д....обычно расчеты идут с более мелкими цифрами или же 35, но на 2х(молодая семья и т.д)
     
  9. Alliono4ka

    Alliono4ka dark-service.xyz
    VIP

    Сообщения:
    2.514
    Симпатии:
    652
    Долевое да,это хороший вариант,но опять же нужно крутиться в этой теме,потому что:
    1) есть риск,что все деньги прогорят,если попадёшь к хреновому застройщику
    2) есть риск,что строительство заморозится по глупости (трубы идут вблизи или местность топкая итд итп),знала о такой ситуации,у знакомой соседний дом строился лет 12 не меньше и я думаю до сих пор строится,уже получается 16 лет :)
    3) есть риск,что конечная стоимость выйдет дороже чем у обычной квартиры,т.к. долевое подразумевает постоянные вложения
    Но вообще вещь хорошая,если грамотно подойти но не очень надёжная) а вообще что касается цен,в питере например 2 года назад хорошая однушка стоила около 2,5-2,7кк,сейчас дешевле 3кк даже в старом районе не найти,а хорошие стоят под 4кк. Не так чтоб колоссальный рост,он скорее движется пропорционально общему увеличению цен.
     
  10. Administrator

    Administrator Очень активный ползователь
    Администратор Модератор

    Сообщения:
    4.205
    Симпатии:
    802
    Питер и Москва Топовые города,их не берем в расчет,там жилье дорожает и будет дорожать,а та же Казань, которая поставлена в пример-там жилья уже раза в 2 больше,чем надо людям, по этому дорожать в прогрессии не будет точно.
     
  11. Eminence

    Eminence dark-service.xyz
    VIP

    Сообщения:
    1.001
    Симпатии:
    275
    небольшая справка в тему "кручения средств в обороте"
    дата курс $ евро
    02.01.06 28.79 34.17
    25.12.06 26.33 34.66
    01.01.07 26.35 34.64
    31.12.07 24.67 35.69
    07.01.08 24.67 35.69
    21.07.08 23.19 36.85
    война( все мы помним) и о чудо падения замедлилось
    29.12.08 28.58 40.06

    Люди политически подкованные, видящие ситуацию активно покупали баксы по курсу 23-25
    25.08.14 36.17 48.20
    не обязательно было ждать сегодняшнего дня. просто год (даже меньше)
    09.03.09 36.05 45.46
    разница 10 руб с бакса


    если у вас имелся капитал в миллион рублей.

    в 2008 году на миллион вы бы купили 40к$
    Чреез 9 мес вы бы продали их и получили 1440000
    тобишь 440 000р чистой прибыли.
    а если скажем сумма 10 млн?
    А если этим профессионально заниматься? На курсах люди состояние делают!
    Поэтому хата - не лучшее вложение. улчшее вложение - правильная валюта.(вопрос только верно выбрать валюту)
     
  12. Alliono4ka

    Alliono4ka dark-service.xyz
    VIP

    Сообщения:
    2.514
    Симпатии:
    652
    Ну в этом плане да,выбор города тоже важен)

    Тоже здоровский вариант,я просто почему из недвижимости исходила,что это наименее рисковый вариант))
    А если смотреть по вопросам монетизации то да,на курсах люди делают состояния,но опять же знающие люди... одна ошибка и будет полная (_!_) :smile:
     

Поделиться этой страницей