Продажа ипотечной квартиры: возможные варианты

Ипотечное кредитование сегодня для многих является единственным способом улучшения жилищных условий. Однако вместе со всеми радостями от покупки собственной недвижимости у ипотечного кредитования существуют и неприятные моменты, в частности это касается финансовых рисков и психологического аспекта - не каждый готов достаточно длительный период своей жизни отдавать половину зарплаты в банк. Таким образом, нередко спустя некоторое время после оформления ипотеки может потребоваться продажа ипотечной квартиры. Причем такая необходимость часто связана не только с невозможностью выплачивать кредит, но и в связи с желанием приобрести новую квартиру или дом.

Продажа ипотечной квартиры - с чего начать

Естественно, что решив продать ипотечную квартиру, прежде всего следует обратиться в банк, в котором собственно и была оформлена ипотека. Тут следует отметить, что в случае если в договоре имеются ограничения на досрочное погашение, то продажа ипотечной квартиры невозможна до полного снятия этого запрета.

Как правило, если продажа ипотечной квартиры связана с желанием приобрести недвижимость большей площади, то банки идут навстречу. Однако некоторые банковские организации в подобных ситуациях готовы применить и штрафные санкции или же вовсе отказать в продаже залога.

Совсем иначе обстоит дело в случаях, когда продажа ипотечной квартиры связана с невозможностью исполнять обязанности по договору. В данной ситуации банки, заинтересованные в своевременном погашение долга, чаще разрешают заемщику продать квартиру более платежеспособному лицу и даже готовы содействовать в продаже, подыскав надежного покупателя.

В настоящее время существует несколько способов продажи ипотечной квартиры, каждый из которых отличается друг от друга тем, на каких условиях и когда будет снято обременение с недвижимого объекта. Выбор того или иного варианта осуществляется совместно с заемщиком, банком - кредитором и покупателем.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

При самостоятельной продаже ипотечной квартиры, заемщику необходимо получить согласие банка на смену собственника, после чего с квартиры снимается обременение.

Данный способ предполагает, что залогодателем на определенное время становится покупатель, который является новым собственником ипотечной квартиры. При этом процедура передачи ипотечной квартиры покупателю выглядит следующим образом:
• после получения согласия на продажу ипотечной квартиры и определения оставшейся суммы задолженности, между покупателем и продавцом подписывается предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
• после подписания соглашения покупатель перечисляет денежные средства банку - залогодержателю.
• после того, как с квартиры будут сняты обременения, между продавцом и покупателем заключается сделка купли-продажи и производится регистрация права собственности.

Продажа ипотечной квартиры при участии банка

В целом процедура продажи ипотечной квартиры при участии банка схожа с самостоятельной продажей. Исключение составляет то обстоятельство, что банковская организация в данном случае берется сопровождать сделку купли-продажи объекта недвижимости.
При данном способе продажи ипотечной квартиры, банк:
• выступает в роли посредника, предоставляя две депозитарные ячейки: одну для внесения оставшейся сумму задолженности покупателем, другую для продавца, куда вносится разница между суммой покупки и суммой задолженности,
• связывается самостоятельно с регистрационным органом, передает уведомление о закрытии кредита и другую необходимую документацию.

Продажа ипотечной квартиры путем замены заемщика

В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка, а покупатель становится новым заемщиком, путем переоформления ипотечного кредита на его имя. Обременение квартиры снимается только после полного погашения задолженности перед банком.