Наступил новый год, а значит, уже можно сделать предварительный прогноз, какой будет ситуация на рынках недвижимости и ипотеки в 2014 году. Чего ожидать людям, подумывающем о жилищном кредите или уже взявшим ссуду на приобретение квартиры: ставки вырастут или упадут? Что будет с ценами на недвижимость? Сложнее или легче будет получить ипотеку, и чего ожидать заемщикам от крупнейших игроков рынка: Сбербанка, ВТБ24 и Альфа-Банка? Рынок недвижимости О том, что жилая недвижимость в России из-за своей цены доступна, мягко говоря, не всем, можно даже не говорить. При этом складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, потенциальный спрос на жилье очень далек от удовлетворения; с другой – на рынке крайне мало предложений с адекватным соотношением цена - качество, а с третьей – на вторичном рынке предлагается немало жилья, не соответствующего потребностям покупателей, которое висит на риэлтерских сайтах много месяцев подряд. Другими словами, цены на недвижимость практически топтались на месте; некоторые эксперты называют такое положение дел «ценовой консервацией» и утверждают, что предпосылок для его изменения не наблюдается, по крайней мере в первые месяцы 2014 года. Многие при этом ссылаются на долгосрочность тренда: стагнация цен на рынке жилья (среднегодовой рост – примерно 6%, по данным ГдеЭтотДом.Ru) наблюдается четвертый год подряд. Прибавим общую неопределенность в экономике: практически нулевой рост ВВП и угроза рецессии, курс Центробанка на ослабление рубля, перспективы введения налога на жилье по рыночным ставкам, дорогие ипотечные кредиты – все это не способствует уверенности в завтрашнем дне ни у людей, думающих об ипотеке, ни у застройщиков. О последних следует сказать особо: высокая бюрократизация строительного сектора, а также дороговизна земель и другие факторы, о которых не принято говорить вслух, выливаются в ничтожно малые объемы строительства, при которых удовлетворить спрос граждан со средними доходами на доступное жилье попросту невозможно. Не удивительно, что в своих прогнозах на 2014 год эксперты сходятся на том, что рынок недвижимости продолжит стагнировать, а цены на недвижимость останутся примерно такими же, как были в конце 2013 года. Существенно подорожают лишь жилые объекты, расположенные вблизи строящихся станций метро (в частности, в Москве). Ипотечные кредиты Вслед за «чисткой» банковского сектора Центральный банк РФ и лично Эльвира Набиуллина занялись разработкой действенных механизмов удешевления ипотечных займов. Инициатива госорганов не нова: еще в мае 2012 года вышел Указ Президента РФ № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем». Была поставлена задача снижения ставки по жилищным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 процентных пункта, а также на 30% увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов. На практике ситуация, к сожалению, пока обратная: средняя ставка по кредитам на жилье (в рублях) выросла с 11,9% годовых (январь-февраль 2012 года) до 12,6% (конец III квартала 2013 года). АИЖК даже прогнозирует, что по итогам IV квартала средняя ставка по ипотеке и вовсе достигнет 13% годовых. Из этого следует вывод, что снижение ставок по ипотеке в 2014 году, скорее всего, не состоится. Произойти оно может только в случае давления Центробанка на крупнейших игроков рынка с одновременным внедрением тех самых «действенных механизмов», которые упоминались выше. Но даже в этом случае на ставку «инфляция + 2,2%» (то есть примерно 9% годовых) можно пока не рассчитывать. Во-первых, это слишком радикальное понижение, на которое банки попросту не пойдут, а во-вторых, такая ставка превышает ставку рефинансирования (под которую Центробанк предоставляет кредиты всем коммерческим банкам) менее чем на 1 процентный пункт – сейчас она составляет 8,25%. (собственно, одной этой цифры достаточно, чтобы забыть о падении ипотечных ставок ниже отметки 11%.) В подтверждение этого вывода можно привести итоги опроса первых лиц российских банков, проведенного рейтинговым агентством «Эксперт РА»: 88% участников рынка не предвидят изменений процентных ставок по ипотеке в ближайшие шесть месяцев. Другими словами, ставки с большой долей вероятностью останутся на нынешнем уровне либо претерпят незначительные изменения (в пределах 0,5%). При этом специалисты «РА Эксперт» констатируют, что ожидания банков практически совпадают с их планами относительно процентных ставок по ипотеке: 75% опрошенных планируют в ближайшее время оставить их без изменения. Любопытно, что при этом каждый пятый респондент признался, что его банк подумывает удешевить кредит на жилье более чем на 0,5%. Брать кредит нельзя ждать Где поставить запятую в этой фразе – каждому придется решать самостоятельно. В данный момент процентная ставка – ключевой параметр при выборе банка (это мнение 83% банкиров, опрошенных агентством «РА Эксперт»). Лидеры в сегменте ипотечного кредитования – Сбербанк и ВТБ 24 – устанавливают достаточно высокую ставку: 13-14 процентов годовых. Впрочем, такие условия смягчаются льготными условиями для зарплатных клиентов и работников предприятий, прошедших аккредитацию банка, а таких клиентов очень много у обоих госбанков. Итак, цены на недвижимость не растут, а процентные ставки могут снизиться в результате правительственных мер. Возникает вопрос: стоит ли брать ипотеку в 2014 году или можно подождать? С одной стороны, ставки по ипотеке могут снизиться – с учетом серьезной суммы понижение даже на 0,7 пункта даст заемщику неплохой выигрыш, а значит, можно подождать, пока «ипотечно-процентные» разработки Центробанка шагнут со страниц документов в реальную жизнь. С другой стороны, инфляцию тоже никто не отменял – по итогам 2013 года она составит около 7%; естественно, что дорожает при этом и недвижимость. Следовательно, тот, кто думает подождать с ипотекой и не брать ее в наступившем году, должен учитывать, что к концу 2014 года на жилье придется занимать еще большую сумму, чем сейчас (а значит, и процентов в абсолютном исчислении уплачивать больше). Чего ждать от банков На долю лидеров – Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка – в данный момент приходится 68% ипотечного рынка. В 2014 году группа ВТБ (средняя ставка ВТБ24 по ипотечному кредиту - 12,43%) намерена увеличить ипотечный портфель на 40%, а Сбербанк хочет «прибавить» до 49% (сейчас 48%). Это означает, что оба банка продолжат активное продвижение своих жилищных кредитов – и, вполне возможно, немного снизят ставки, пользуясь своим положением лидеров рынка. Альфа-Банк – крупнейший банк без госучастия предлагает ипотеку под те же 12,5% (в среднем) и проводит акцию: с 5 декабря 2013 года по 5 февраля 2014 года клиенты, взявшие кредит на сумму от 5 млн рублей, получают скидку 0,5% от стандартной процентной ставки. Она сейчас составляет 11,7-13 процентов для наемных работников, 12,2-13 процентов – для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. С учетом акции, ипотечный заемщик Альфа-Банка сможет взять кредит на жилье практически под тот же процент, что и в АИЖК, предлагающем одну из самых низких по рынку ставок (11,2-12,5 процентов годовых). Наконец, в Газпромбанке можно взять ипотеку под 12-14,55 процентов. Возникает вопрос: легче или сложнее будет получить ипотеку в 2014 году? Здесь ответ очевиден: без изменений. Хотя еще в 2012 году банки снизили требования к заемщикам (некоторые выдавали ипотечный кредит вообще без справок о доходе), и эта лояльность может «аукнуться» ростом просрочки платежей, закручивать гайки банки в начале 2014 года едва ли будут. Единственная категория заемщиков, к которой традиционно предъявляются жесткие требования, - люди со скромным первоначальным взносом. Но с этой точки зрения, следующий год никаких сюрпризов не принесет: как были ставки для таких клиентов выше, так суровыми и останутся. Таким образом, заемщики могут ожидать разнообразных предложений и акций по ипотеке. А вот резкого снижения ставок пока ожидать не приходится, как и роста рынка доступного жилья.
